安溪县人民政府关于实施安溪县2024年度标定地价的通告_县政府

安溪县人民政府行政规范性文件库

安溪县人民政府关于实施安溪县2024年度标定地价的通告

安政规〔2026〕2号

根据《福建省自然资源厅办公室关于开展城镇基准地价和标定地价更新工作的通知》（闽自然资办〔2024〕789号）精神，我县对标定地价进行了新一轮的修订更新，其成果已经县政府第72次常务会研究同意，现予以公布，自2026年5月1日起实施，有效期至2028年4月30日。《安溪县人民政府关于实施2022年度标定地价的通告》（安政规〔2024〕6号）同时停止执行。

附件：安溪县2024年度标定地价应用方案

安溪县人民政府

2026年3月3日

（此件主动公开）

安溪县2024年标定地价

应用方案

安溪县自然资源局

福建大地土地评估房地产估价有限公司

二零二六年二月

一、标定地价公示范围

二、标定地价内涵

三、标定地价公示信息表

四、标定地价修正体系

五、标定地价系数修正法的应用

一、标定地价公示范围

安溪县地产交易活动集中在中心城区、龙门镇、湖头镇和官桥镇，其他乡镇的土地市场交易案例较少，结合《关于开展城镇基准地价和标定地价更新有关工作的通知》和《福建省标定地价更新工作技术要点（2022年版）》文件精神，本次安溪县标定地价的公示范围确定为：中心城区规划范围内的建成区以及经济开发区龙桥园、湖头园范围，总面积约36.06k㎡：

①中心城区规划范围内建成区：北至漳泉肖铁路，东至茶学院，南至甬莞高速，西至安商茂雄农产品物流园；

②中心城区规划范围内罗内工业区：东至福建高洁卫浴有限公司地块，西至堤坝，北至尔约阀门科技有限公司，南至茂盛西路，

③龙桥园：东至环城东路，南至八马国际茶庄园，西至牛角湾，北至莲兜美农贸市场；

④湖头园：东至217省道，南至环城路，西至湖头火车站，北至政永高速。

图1 公示范围示意图

由于划定标定区域是根据资料的可获取性，区域的均质性等因素，因此未达到区域全覆盖。

二、标定地价内涵

1、标定地价用地类型

根据《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南》（自然资办发〔2023〕234号），标定地价评估及公示中涉及的一级类土地用途涵盖商业服务业用地、居住用地、工矿用地。根据实际情况本次标定地价修编包括商业服务业用地（零售商业用地、旅馆用地、餐饮用地、商务金融用地、其他商业服务业用地）、居住用地（城镇住宅用地）、工矿用地（工业用地）、商住混合用地。

表2-1 各用地类型的含义

标定地价评估用途	一级类	二级类	含义
商业服务业用地	商业服务业用地	零售商业用地	以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、交换电站等的用地。
		旅馆用地	宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地。
		餐饮用地	饭店、餐厅、酒吧等用地。
		商务金融用地	指商务服务用地，以及经营性的办公场所用地。包括写字楼、商业性办公场所、金融活动场所和企业厂区外独立的办公场所；信息网络服务、信息技术服务、电子商务服务、广告传媒等用地。
		其他商业服务业用地	指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地。包括洗车场、洗染店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品维修网点、物流营业网点、运输型物流项目、综合服务型物流（陆地港、公路港等）、会展中心、汽车4S店，及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地。
居住用地	居住用地	城镇住宅用地	指城镇用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地，不含配套的商业服务设施等用地。
商住混合用地	商业服务业用地、居住用地	/	兼容商业服务业用地和城镇住宅用地的混合用地。
工矿用地	工矿用地	工业用地	指工业生产、产品加工制造、机械和设备修理及直接为工业生产等服务的附属设施用地。

2、标定地价年期

根据各类用途的法定最高出让年期设定，即商业服务业用地40年，居住用地70年，工矿用地50年，商住混合用地中商业服务业用地40年、居住用地70年。

3、权利特征及价格类型

具有相对完整的国有出让土地权利价格，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制。

4、标定地价表现形式

商业服务业用地、商住用地、居住用地统一为楼面地价、地面地价，工矿用地为地面地价，同时建立楼面地价修正到地面地价的修正体系。价格单位为元/平方米，币种为人民币。

5、开发程度

开发程度以标准宗地的现状条件设定，其中红线内开发程度的设定仅包括场地是否平整。结合安溪县各标准宗地实际情况，设定开发程度为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和红线内场地平整。

6、容积率

已开发完成的项目根据标准宗地现状指标设定，在建项目根据标准宗地规划指标设定。

7、标定地价估价期日

2024年1月1日。

三、标定地价公示信息表

表3-1 安溪县2024年标定地价公示体系标准宗地信息一览表

单位：元/平方米

宗地编号	项目名称	标定地价内涵				标定地价				备注
宗地编号	项目名称	评估期日	设定容积率	设定开发程度	用途	地面地价	楼面地价	分用途：商服	分用途：住宅	备注
350524S50500101	金龙现代广场	2024.1.1	10.2	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、商业服务业用地－商务金融用地（办公、商务会所）	51481	5045			可分割商业占5.9%，不可分割商业占17.04%，可分割商务金融占74.91%，不可分割商务金融占2.15%
350524S50500201	荣德广场	2024.1.1	13	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、商业服务业用地－商务金融用地（办公）	55874	4298			不可分割商业占11.42%，可分割商务金融占60%，不可分割商务金融占28.58%
350524S50400301	永隆国际酒店	2024.1.1	3.6	五通一平	商业服务业用地－餐饮用地（酒店）	8330	2297
350524S50100401	安溪宝龙广场	2024.1.1	1.8	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）	7958	4305			可分割商业占25%，不可分割商业占75%
350524S50500501	金融行政服务中心C地块	2024.1.1	3.7	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、商业服务业用地－商务金融用地（办公、商务会所、营业厅）、商业服务业用地－餐饮用地（宴会厅）、商业服务业用地－酒店用地（酒店）	8547	2330			可分割商业占3.13%，不可分割商业占16.01%，可分割商务金融占65.27%，不可分割商务金融占0.7%，餐饮、旅馆占14.9%
350524S50500601	金域龙湾一期	2024.1.1	0.8	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、商业服务业用地－商务金融用地（办公、商务会所）	1622	2035			可分割商业占11.7%，不可分割商业占24.2%，可分割商务金融占50.69%，不可分割商务金融占13.41%
350524S50100701	万达广场	2024.1.1	1.9	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）	5515	2850			可分割商业占14.66%，不可分割商业占85.34%
350524S50700801	华迪汽车销售服务有限公司	2024.1.1	0.4	五通一平	商业服务业用地－其他商业服务业用地	468	1116
350524S50700901	安溪金宝汽车销售服务有限公司	2024.1.1	1.1	五通一平	商业服务业用地－其他商业服务业用地	1387	1246
350524H70100101	新华家园	2024.1.1	5.63	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	33420	5936	7572	5526	住宅占79.96%，商服占20.04%
350524H70100201	东升家园	2024.1.1	7.91	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、商业服务业用地－商务金融用地（商务会所）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	41682	5269	5276	5268	住宅占81.28%，商服占18.72%
350524H70100301	凤山学府	2024.1.1	5.64	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	29271	5186	5921	5021	住宅占81.43%，商服占18.57%
350524H70100401	学府名门	2024.1.1	5.5	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	22168	4066	5671	4022	住宅占97.32%，商服占2.68%
350524H70100501	景糖家园	2024.1.1	2.6	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、商业服务业用地－商务金融用地（商务会所）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	10427	4023	6449	3816	住宅占91.72%，商服占8.28%
350524H70100601	君悦华庭	2024.1.1	3.5	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	13598	3871	5902	3758	住宅占94.61%，商服占5.39%
350524H70100701	蓝溪国际水晶城	2024.1.1	3.2	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	13361	4139	5262	4090	住宅占95.78%，商服占4.22%
350524H70100801	祥云御景	2024.1.1	3.4	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	9329	2723	5554	2651	住宅占97.48%，商服占2.52%
350524H70100901	盛世金元二期	2024.1.1	3.1	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	8408	2739	4300	2670	住宅占95.65%，商服占4.35%
350524H70101001	财富广场	2024.1.1	3.5	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、商业服务业用地－商务金融用地（办公）、商业服务业用地－餐饮用地（宴会厅）、商业服务业用地－商务金融用地（商务金融）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	8551	2467	2978	2208	住宅占65.34%，商服占34.66%
350524H70101101	鼎盛·尚学领地	2024.1.1	6	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	17239	2890	4049	2665	住宅占83.34%，商服占16.66%
350524H70101201	安溪阳光城丽景湾三期	2024.1.1	3.6	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	7789	2189	3674	2139	住宅占96.65%，商服占3.35%
350524H70101301	世邦清水湾	2024.1.1	3.5	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、商业服务业用地－其他商业服务业用地（展厅）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	6144	1773	3055	1711	住宅占95.29%，商服占4.71%
350524H70101401	名都雅苑	2024.1.1	2.4	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	4912	2021	1896	2040	住宅占86.34%，商服占13.66%
350524H70101501	隆恩悦城	2024.1.1	3	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	6210	2058	3203	2019	住宅占96.57%，商服占3.43%
350524H70101601	金沙水岸B	2024.1.1	3.7	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	8788	2373	3527	2307	住宅占94.58%，商服占5.42%
350524H70101701	龙湾盛世小区	2024.1.1	3	五通一平	商业服务业用地－零售商业用地（商店）、住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	6036	2030	2934	1921	住宅占89.19%，商服占10.81%
350524Z70100101	龙腾大厦	2024.1.1	3.22	五通一平	住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	14790	4591		4591
350524Z70100201	龙湖山庄	2024.1.1	1.5	五通一平	住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	4642	3195		3195
350524Z70100301	新瑞湖畔	2024.1.1	2.5	五通一平	住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	8036	3237		3237
350524Z70100401	恒大御景	2024.1.1	1.7	五通一平	住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	4593	2777		2777
350524Z70100501	中骏云景府	2024.1.1	1.2	五通一平	住宅用地－城镇住宅用地（普通住宅）	2531	2072		2072
350524G60100101	福建纬璇织造有限公司	2024.1.1	2	五通一平	工业用地	587
350524G60100201	福建省安溪县厦丰工艺品有限公司	2024.1.1	0.54	五通一平	工业用地	566
350524G60100301	福建省安溪裕记建材有限公司	2024.1.1	1.02	五通一平	工业用地	566
350524G60100401	安溪县怡龙茶叶包装工贸有限公司	2024.1.1	1.91	五通一平	工业用地	566
350524G60100501	福建省闽台茶机具产业园发展有限公司	2024.1.1	1	五通一平	工业用地	561
350524G60100601	泉州市东泰非织造布有限公司	2024.1.1	1.43	五通一平	工业用地	560
350524G60100701	安溪新唐信家俱有限公司（凤城镇吾都工业区）	2024.1.1	1.0	五通一平	工业用地	563
350524G60100801	福建省闽华电源股份有限公司	2024.1.1	0.42	五通一平	工业用地	376
350524G60100901	福建泉州闽光钢铁有限责任公司	2024.1.1	0.25	五通一平	工业用地	288
350524G60101001	安溪新唐信家俱有限公司(城厢同美工业区)	2024.1.1	1	五通一平	工业用地	494
350524G60101101	泉州沃浪卫浴有限公司	2024.1.1	1	五通一平	工业用地	399

四、标定地价修正体系

（一）标定地价系数修正法

利用标定地价及其修正体系，按照替代原则，将待估宗地的地价影响因素与标定地价的相应因素比较，进而通过修正求取待估宗地在估价期日价格的方法。

以标定地价系数修正法评估土地价格公式如下：

基本公式：P=PS ×A×B×C×D

P ——待估宗地价格；

PS ——标定地价；

A ——待估宗地交易情况指数；

B ——待估宗地期日地价指数除以标定地价期日地价指数；

C ——待估宗地个别因素条件指数除以标准宗地个别因素条件指数；

D —— 待估宗地年期修正系数。

（二）交易情况修正

交易情况修正是排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

交易行为中的特殊因素主要包括下列9种；

（1）有利害关系人之间的交易；

（2）急于出售或者购买情况下的交易；

（3）受债权债务关系影响的交易；

（4）交易双方或者一方获取的市场信息不完全情况下的交易；

（5）交易双方或者一方有特别动机或者特别偏好的交易；

（6）相邻地块合并交易；

（7）特殊方式交易；

（8）交易税费非正常负担的交易；

（9）其他非正常交易。

综合考虑各特殊因素对地价的影响程度，确定宗地交易情况指数，交易情况修正公式如下：

PE=Po×EP/EE

式中：

PE ——交易情况修正后待估宗地价格；

Po ——交易情况修正前待估宗地价格；

EP ——待估宗地交易情况指数；

EE ——标准宗地交易情况指数。

正常交易情况的交易指数原则上定为1。《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）中明确的主要特殊交易情况，由估价机构专业估价师根据交易情况确定。

（三）估价期日修正

估价期日修正是将比较实例在其成交日期的价格调整为估价期日的价格，通常用地价指数进行修正，修正公式如下：

PE=Po×Q/Qo

式中：

PE——估价期日修正后待估宗地价格；

Po ——估价期日修正前待估宗地价格；

Q——待估宗地估价期日地价指数；

Qo ——标定地价期日地价指数。

由于安溪县没有公布地价指数，实际操作中应根据标定地价估价期日到待估宗地地价估价期日的地价变动状况，由估价人员综合分析确定修正系数。

（四）土地使用年期修正

标定地价内涵是各类用地法定最高出让年限的地价，在对实际出让、转让未达到或超过法定最高年限的宗地进行估价时，必须进行使用年期修正，其修正系数为：

KT= [1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n]

式中：

m——土地实际出让年限或剩余使用年限；

n——标定地价对应的土地使用年限；

r——土地还原率。

（五）个别因素修正

个别因素修正是将比较实例在其个体状况下的价格调整为待估宗地个体状况下的价格。个别因素修正的主要因子按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）的规定。修正公式如下：

PE=Po ×SP /SE

式中：

PE ——个别因素修正后待估宗地价格；

Po ——个别因素修正前待估宗地价格；

SP ——待估宗地个别因素条件指数；

SE ——标准宗地个别因素条件指数。

本次安溪县标定地价修正体系编制中，个别因素主要包括容积率修正、临路条件修正、区位及宗地条件修正等。

1、容积率修正

容积率修正主要是商业服务业用地、居住用地及商住用地,工矿用地不做容积率修正。

表4-1 商业服务业用地容积率修正表（楼面地价）

容积率	修正系数	容积率	修正系数	容积率	修正系数	容积率	修正系数
≤1.5	1.2052	2.7	0.8987	3.9	0.8433	5.1	0.7404
1.6	1.1530	2.8	0.8909	4.0	0.8337	5.2	0.7298
1.7	1.1073	2.9	0.8842	4.1	0.8247	5.3	0.7196
1.8	1.0671	3.0	0.8787	4.2	0.8164	5.4	0.7098
1.9	1.0316	3.1	0.8742	4.3	0.8086	5.5	0.7004
2.0	1.0000	3.2	0.8706	4.4	0.8012	5.6	0.6910
2.1	0.9790	3.3	0.8678	4.5	0.7944	5.7	0.6819
2.2	0.9607	3.4	0.8659	4.6	0.7849	5.8	0.6732
2.3	0.9447	3.5	0.8647	4.7	0.7759	5.9	0.6647
2.4	0.9307	3.6	0.8583	4.8	0.7673	≥6	0.6566
2.5	0.9185	3.7	0.8527	4.9	0.7592
2.6	0.9079	3.8	0.8477	5.0	0.7514

表4-2 商业服务业用地容积率修正表（地面地价）

容积率	修正系数	容积率	修正系数	容积率	修正系数	容积率	修正系数
≤1.5	0.9039	2.7	1.2132	3.9	1.6444	5.1	1.8880
1.6	0.9224	2.8	1.2473	4.0	1.6674	5.2	1.8975
1.7	0.9412	2.9	1.2821	4.1	1.6906	5.3	1.9069
1.8	0.9604	3.0	1.3181	4.2	1.7144	5.4	1.9165
1.9	0.9800	3.1	1.3550	4.3	1.7385	5.5	1.9261
2.0	1	3.2	1.3930	4.4	1.7626	5.6	1.9348
2.1	1.0280	3.3	1.4319	4.5	1.7874	5.7	1.9434
2.2	1.0568	3.4	1.4720	4.6	1.8053	5.8	1.9523
2.3	1.0864	3.5	1.5132	4.7	1.8234	5.9	1.9609
2.4	1.1168	3.6	1.5449	4.8	1.8415	≥6	1.9698
2.5	1.1481	3.7	1.5775	4.9	1.8600
2.6	1.1803	3.8	1.6106	5.0	1.8785

表4-3 居住用地容积率修正表（楼面地价）

容积率	修正系数	容积率	修正系数	容积率	修正系数	容积率	修正系数
≤1	1.4194	2.3	0.9463	3.6	0.7918	4.9	0.6996
1.1	1.3716	2.4	0.9305	3.7	0.7832	5.0	0.6939
1.2	1.3294	2.5	0.9156	3.8	0.7749	5.1	0.6884
1.3	1.2917	2.6	0.9014	3.9	0.7669	5.2	0.6830
1.4	1.2079	2.7	0.8880	4.0	0.7591	5.3	0.6777
1.5	1.1198	2.8	0.8753	4.1	0.7516	5.4	0.6726
1.6	1.0918	2.9	0.8632	4.2	0.7444	5.5	0.6677
1.7	1.0661	3.0	0.8516	4.3	0.7374	5.6	0.6628
1.8	1.0424	3.1	0.8406	4.4	0.7306	5.7	0.6581
1.9	1.0204	3.2	0.8300	4.5	0.7240	5.8	0.6534
2.0	1	3.3	0.8199	4.6	0.7176	5.9	0.6489
2.1	0.9809	3.4	0.8101	4.7	0.7114	≥6	0.6445
2.2	0.9631	3.5	0.8008	4.8	0.7054

表4-4 居住用地容积率修正表（地面地价）

容积率	修正系数	容积率	修正系数	容积率	修正系数	容积率	修正系数
≤1	0.7097	2.3	1.0882	3.6	1.4252	4.9	1.7140
1.1	0.7544	2.4	1.1166	3.7	1.4489	5.0	1.7348
1.2	0.7976	2.5	1.1445	3.8	1.4723	5.1	1.7554
1.3	0.8396	2.6	1.1718	3.9	1.4955	5.2	1.7758
1.4	0.8455	2.7	1.1988	4.0	1.5182	5.3	1.7959
1.5	0.8399	2.8	1.2254	4.1	1.5408	5.4	1.8160
1.6	0.8734	2.9	1.2516	4.2	1.5632	5.5	1.8362
1.7	0.9062	3.0	1.2774	4.3	1.5854	5.6	1.8558
1.8	0.9382	3.1	1.3029	4.4	1.6073	5.7	1.8756
1.9	0.9694	3.2	1.3280	4.5	1.6290	5.8	1.8949
2	1	3.3	1.3528	4.6	1.6505	5.9	1.9143
2.1	1.0299	3.4	1.3772	4.7	1.6718	≥6	1.9335
2.2	1.0594	3.5	1.4014	4.8	1.6930

注：①当宗地容积率在上述容积率之间时，容积率指数需根据上表有关数据线性内插计算得到。线性内插公式：当 r1＜r＜r2（即 r1、r2 为修正指数表中r 的相邻容积率）时，x1、x2 为 r1、r2 对应的容积率指数，容积率指数：x=x1+（x2-x1 ）×（r-r1）/（r2-r1）；②待估价宗地为商住用地等情况时，应分开测算商业服务业用地及居住用地所分摊的建筑面积。则：商业服务业用地总地价=商业服务业用地楼面单价×商业服务业用地（所分摊的）建筑面积；住宅用地总地价=住宅用地楼面单价×住宅用地（所分摊的）建筑面积。

2、区位及宗地条件因素修正

区位及宗地条件因素修正的主要因子按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014），经标定区域的实地调查和征询专家意见确定。

表4-5 商住（商业部分）、商业服务业用地区位及宗地条件因素修正系数说明表

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	区位条件好	区位条件较好	区位条件一般	区位条件较差	区位条件差
临近道路类型	临接城市主要繁华商业街	临接城市主要繁华商业街或次繁华商业街	临接次繁华商业街或生活型主干道、交通型主干道	临接一般街道、巷道、支路	不临街
临街状况	两面临街（主/主）	两面临街（主/支）	两面临街（支/支）	一面临街	不临街
道路通达度	高	较高	一般	较低	低
宗地宽深比	大	较大	一般	较小	小
宗地形状	矩形	近似矩形	较不规则，但对土地利用无影响	不规则，对土地利用有一定影响	很不规则，对土地利用影响较大
宗地面积	适宜	较适宜	一般	较不适宜	不适宜
周围用地类型	商业服务业	住宅	公共管理与公共服务	工业	其他
地形地势	地势平坦，完全满足工程要求	有一定坡度，较好满足工程要求	有坡度，但对工程基本无负面影响	坡度较大，对工程有一定影响	基本不能满足工程要求
周围建筑密度	>75%	65%～75%	55%～65%	45%～55%	≤45%
规划性质	规划对土地利用强度基本无限制	规划对土地利用强度略有限制	规划对土地利用强度有一定限制	规划对土地利用强度限制较大	规划对土地利用强度限制较严重

表4-6 商住（住宅部分）、居住用地区位及宗地条件因素修正系数说明表

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	区位条件好	区位条件较好	区位条件一般	区位条件较差	区位条件差
临近道路类型	临接城市主要繁华商业街	临接城市主要繁华商业街或次繁华商业街	临接次繁华商业街或生活型主干道、交通型主干道	临接一般街道、巷道、支路	不临街
临街状况	两面临街（主/主）	两面临街（主/支）	两面临街（支/支）	一面临街	不临街
道路通达度	高	较高	一般	较低	低
适宜建筑朝向	南	南略偏西或东	西南或东南	西或东	其他朝向
宗地形状	矩形	近似矩形	较不规则，但对土地利用无影响	不规则，对土地利用有一定影响	很不规则，对土地利用影响较大
宗地面积	适宜	较适宜	一般	较不适宜	不适宜
周围用地类型	商业服务业	住宅	公共管理与公共服务	工业	其他
地形地势	地势平坦，完全满足工程要求	有一定坡度，较好满足工程要求	有坡度，但对工程基本无负面影响	坡度较大，对工程有一定影响	基本不能满足工程要求
周围建筑密度	>75%	65%～75%	55%～65%	45%～55%	≤45%
规划性质	规划对土地利用强度基本无限制	规划对土地利用强度略有限制	规划对土地利用强度有一定限制	规划对土地利用强度限制较大	规划对土地利用强度限制较严重

表4-7 工矿用地区位及宗地条件因素修正系数说明表

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	区位条件好	区位条件较好	区位条件一般	区位条件较差	区位条件差
产业集聚度	聚集规模较大	聚集规模一般	聚集规模较小	聚集规模小	还没形成规模
临近道路类型	临交通型主干道	临混合型主干道	临生活型主干道或交通型次干道	临生活型次干道	临支路或巷道
临街状况	四面临路	三面临路	双面临路	一面临路	不临路
道路通达度	高	较高	一般	较低	低
环境质量优劣度	优	较优	一般	较劣	劣
宗地形状	矩形	近似矩形	较不规则，但对土地利用无影响	不规则，对土地利用有一定影响	很不规则，对土地利用影响较大
宗地面积	适宜	较适宜	一般	较不适宜	不适宜
周围用地类型	商业服务业	住宅	公共管理与公共服务	工业	其他
地形地势	地势平坦，完全满足工程要求	有一定坡度，较好满足工程要求	有坡度，但对工程基本无负面影响	坡度较大，对工程有一定影响	基本不能满足工程要求
周围建筑密度	>75%	65%～75%	55%～65%	45%～55%	≤45%
规划性质	规划对土地利用强度基本无限制	规划对土地利用强度略有限制	规划对土地利用强度有一定限制	规划对土地利用强度限制较大	规划对土地利用强度限制较严重

表4-8 商住（商业部分）、商业服务业用地区位及宗地条件因素修正系数表（标定区域：350524H70100101 350524H70100201 350524H70100301 350524H70100701 350524H70100801 350524S50500101 350524S50500201）

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	0.0400	0.0200	0	-0.0200	-0.0400
临近道路类型	0.0250	0.0125	0	-0.0125	-0.0250
临街状况	0.0350	0.0175	0	-0.0175	-0.0350
道路通达度	0.0250	0.0125	0	-0.0125	-0.0250
宗地宽深比	0.0250	0.0125	0	-0.0125	-0.0250
宗地形状	0.0250	0.0125	0	-0.0125	-0.0250
宗地面积	0.0150	0.0075	0	-0.0075	-0.0150
周围用地类型	0.0100	0.0050	0	-0.0050	-0.0100
地形地势	0.0100	0.0050	0	-0.0050	-0.0100
周围建筑密度	0.0150	0.0075	0	-0.0075	-0.0150
规划性质	0.0250	0.0125	0	-0.0125	-0.0250

表4-9 商住（商业部分）、商业服务业用地区位及宗地条件因素修正系数表（标定区域：350524H70100401 350524H70100501 350524H70100601 350524H70100901 350524H701001101 350524S50400301 350524S50100401 350524S50500501）

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	0.0352	0.0176	0	-0.0176	-0.0352
临近道路类型	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220
临街状况	0.0308	0.0154	0	-0.0154	-0.0308
道路通达度	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220
宗地宽深比	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220
宗地形状	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220
宗地面积	0.0132	0.0066	0	-0.0066	-0.0132
周围用地类型	0.0088	0.0044	0	-0.0044	-0.0088
地形地势	0.0088	0.0044	0	-0.0044	-0.0088
周围建筑密度	0.0132	0.0066	0	-0.0066	-0.0132
规划性质	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220

表4-10 商住（商业部分）、商业服务业用地区位及宗地条件因素修正系数表（标定区域：350524H701001001 350524H701001201 350524H701001301 350524H701001401 350524H701001501 350524H701001601 350524H701001701 350524S50500601 350524S50100701 350524S50700801 350524S50700901）

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	0.032	0.016	0	-0.016	-0.032
临近道路类型	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
临街状况	0.028	0.014	0	-0.014	-0.028
道路通达度	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
宗地宽深比	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
宗地形状	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
宗地面积	0.012	0.006	0	-0.006	-0.012
周围用地类型	0.008	0.004	0	-0.004	-0.008
地形地势	0.008	0.004	0	-0.004	-0.008
周围建筑密度	0.012	0.006	0	-0.006	-0.012
规划性质	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020

表4-11 商住（住宅部分）、居住用地区位及宗地条件因素修正系数表（标定区域：350524H70100101 350524H70100201 350524H70100301 350524Z70100101）

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	0.0416	0.0208	0	-0.0208	-0.0416
临近道路类型	0.0260	0.0130	0	-0.0130	-0.0260
临街状况	0.0260	0.0130	0	-0.0130	-0.0260
道路通达度	0.0260	0.0130	0	-0.0130	-0.0260
适宜建筑朝向	0.0260	0.0130	0	-0.0130	-0.0260
宗地形状	0.0260	0.0130	0	-0.0130	-0.0260
宗地面积	0.0260	0.0130	0	-0.0130	-0.0260
周围用地类型	0.0104	0.0052	0	-0.0052	-0.0104
地形地势	0.0104	0.0052	0	-0.0052	-0.0104
周围建筑密度	0.0156	0.0078	0	-0.0078	-0.0156
规划性质	0.0260	0.0130	0	-0.0130	-0.0260

表4-12 商住（住宅部分）、居住用地区位及宗地条件因素修正系数表（标定区域：350524H70100401 350524H70100501 350524H70100601 350524H70100701 350524Z70100201）

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	0.0384	0.0192	0	-0.0192	-0.0384
临近道路类型	0.0240	0.0120	0	-0.0120	-0.0240
临街状况	0.0240	0.0120	0	-0.0120	-0.0240
道路通达度	0.0240	0.0120	0	-0.0120	-0.0240
适宜建筑朝向	0.0240	0.0120	0	-0.0120	-0.0240
宗地形状	0.0240	0.0120	0	-0.0120	-0.0240
宗地面积	0.0240	0.0120	0	-0.0120	-0.0240
周围用地类型	0.0096	0.0048	0	-0.0048	-0.0096
地形地势	0.0096	0.0048	0	-0.0048	-0.0096
周围建筑密度	0.0144	0.0072	0	-0.0072	-0.0144
规划性质	0.0240	0.0120	0	-0.0120	-0.0240

表4-13 商住（住宅部分）、居住用地区位及宗地条件因素修正系数表（标定区域：350524H70100801 350524H70100901 350524H70101001 350524H70101101 350524Z70100301 ）

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	0.0352	0.0176	0	-0.0176	-0.0352
临近道路类型	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220
临街状况	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220
道路通达度	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220
适宜建筑朝向	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220
宗地形状	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220
宗地面积	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220
周围用地类型	0.0088	0.0044	0	-0.0044	-0.0088
地形地势	0.0088	0.0044	0	-0.0044	-0.0088
周围建筑密度	0.0132	0.0066	0	-0.0066	-0.0132
规划性质	0.0220	0.0110	0	-0.0110	-0.0220

表4-14 商住（住宅部分）、居住用地区位及宗地条件因素修正系数表（标定区域：350524H70101201 350524H70101301 350524H70101401 350524Z70100401）

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	0.032	0.016	0	-0.016	-0.032
临近道路类型	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
临街状况	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
道路通达度	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
适宜建筑朝向	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
宗地形状	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
宗地面积	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
周围用地类型	0.008	0.004	0	-0.004	-0.008
地形地势	0.008	0.004	0	-0.004	-0.008
周围建筑密度	0.012	0.006	0	-0.006	-0.012
规划性质	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020

表4-15 商住（住宅部分）、居住用地区位及宗地条件因素修正系数表（标定区域：350524H70101501 350524H70101601 350524H70101701 350524Z70100501）

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	0.0288	0.0144	0	-0.0144	-0.0288
临近道路类型	0.0180	0.0090	0	-0.0090	-0.0180
临街状况	0.0180	0.0090	0	-0.0090	-0.0180
道路通达度	0.0180	0.0090	0	-0.0090	-0.0180
适宜建筑朝向	0.0180	0.0090	0	-0.0090	-0.0180
宗地形状	0.0180	0.0090	0	-0.0090	-0.0180
宗地面积	0.0180	0.0090	0	-0.0090	-0.0180
周围用地类型	0.0072	0.0036	0	-0.0036	-0.0072
地形地势	0.0072	0.0036	0	-0.0036	-0.0072
周围建筑密度	0.0108	0.0054	0	-0.0054	-0.0108
规划性质	0.0180	0.0090	0	-0.0090	-0.0180

表4-16 工矿用地区位及宗地条件因素修正系数表

影响因素	优	较优	一般	较劣	劣
区位位置	0.032	0.016	0	-0.016	-0.032
产业集聚度	0.024	0.012	0	-0.012	-0.024
临近道路类型	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
临街状况	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
道路通达度	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020
环境质量优劣度	0.008	0.004	0	-0.004	-0.008
宗地形状	0.012	0.006	0	-0.006	-0.012
宗地面积	0.016	0.008	0	-0.008	-0.016
周围用地类型	0.008	0.004	0	-0.004	-0.008
地形地势	0.008	0.004	0	-0.004	-0.008
周围建筑密度	0.012	0.006	0	-0.006	-0.012
规划性质	0.020	0.010	0	-0.010	-0.020

（六）商住混合用地修正情况说明

本次标准宗地涉及商住混合用地，未单独编制商住混合用地的修正体系。在实际使用过程中，涉及商住混合用地标准宗地时，商业部分直接参考商业服务业用地修正体系，居住用地部分直接参考居住用地修正体系。商住混合用地总地价=商业服务业用地总地价+居住用地总地价；商业服务业用地总地价=商业服务业用地楼面地价单价×所分摊的建筑面积；居住用地总地价=居住用地楼面地价单价×所分摊的建筑面积。

（七）其他修正

根据其它地价影响因素对地价水平的影响程度，确定其它修正系数对地价进行修正。

五、标定地价系数修正法的应用

标定地价系数修正法可用于政府已公布标定地价的区域，且涉及国有土地资产处置或土地资产抵押时；所采用的标准宗地与待估宗地应位于相同或类似区域，且具有可比性；标定地价应具有现势性，待估宗地的估价期日距标定地价的期日一般不超过1年。

1、基本公式

以标定地价系数修正法评估土地价格公式如下所示：

P=Ps×A×B×C×D 式中：

P—待估宗地价格； Ps—标定地价；

A—待估宗地交易情况指数；

B—待估宗地估价期日地价指数除以标准定地价期日地价指数；

C—待估宗地个别因素条件指数除以标准宗地个别因素条件指数； D—待估宗地年期修正指数。

2、程序

（1）收集标准宗地及标定地价相关资料；

（2）选择3个（含3个）以上可比标准宗地；

（3）进行相关地价影响因素修正；

（4）测算待估宗地价格。

附图

附件下载

新媒体矩阵

通知