《安溪县城区房屋征收补偿安置指导意见（试行）》已经县人民政府第31次常务会研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

                  

                     安溪县人民政府

                     2023年12月20日

 

（此件主动公开）

 

安溪县城区房屋征收补偿安置指导意见（试行）

 

为适应目前政策、市场、群众需求变化，进一步规范城区房屋征收补偿安置行为，保障被征收房屋所有权人的合法权益，确保城区房屋征收工作顺利推进，推动我县城市更新工作的有序开展，根据相关法律法规和文件的规定，结合我县实际，特制定本指导意见。

第一部分 总 则

一、指导思想

为维护公共利益，坚持“以人为本、依法依规、公开透明、和谐稳妥”的原则，切实保障被征收房屋所有权人的合法权益。

二、适用范围

安溪县城区范围内，即凤城镇、城厢镇、参内镇辖区范围内。其它乡镇可参照执行。

三、法律法规及政策依据

（一）《中华人民共和国土地管理法》；

（二）《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）；

（三）《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国务院令第743号）;

（四）《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）；

（五）《福建省土地管理条例》；

（六）《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（福建省人民政府令第138号）；

（七）《泉州市国有土地上房屋征收与补偿规定》（泉政文〔2020〕6号）；

（八）《泉州市住房和城乡建设局 泉州市自然资源局关于推广定向定价商品房安置模式的通知》（泉建规〔2023〕2号）；

（九）相关法律、法规及配套政策。

四、房屋征收工作实行“六公开，二监督”

（一）征收与补偿的有关政策公开及征收补偿方案公开；

（二）征收与补偿安置工作程序公开；

（三）被征收的房屋的坐落、结构、用途、建筑面积等情况公开；

（四）被征收人搬迁验收时间、选房顺序公开；

（五）安置房屋的地段、坐落及选房时户型、层次、面积公开；

（六）征收补偿安置情况公开；

（七）接受有关部门和社会的监督；

（八）接受被征收对象和群众的监督。

五、房屋征收实施机构

（一）房屋征收部门：国有土地上房屋征收部门为安溪县住房和城乡建设局，集体土地及其地上建筑物（构筑物）、附着物征收部门为安溪县自然资源局。

（二）征收实施单位:征收项目所在地乡镇人民政府。

（三）征收范围：项目征收范围图。

六、被征收房屋建筑面积的确定

被征收房屋的建筑面积由征收实施单位按规定程序聘请具有相应资质的房地产测绘机构按国家现行的房产测量规范测绘出具测绘成果报告，经负责征收的工作人员和被征收人共同确定，并签字确认。

七、评估机构的选定及评估方式

（一）方式一：被征收房屋基准价格评估方式

根据《泉州市人民政府办公室关于印发泉州市推进房屋征收补偿安置工作若干意见的通知》（泉政办〔2022〕9号）的规定，通过公开摇号的方式选择5家以上单数（含5家）资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产价格评估机构，对项目涉及的补偿标准进行评估，包括被征收房屋基准价格、新建安置商品房基准价。通过截尾均值的方法确定被征收房屋补偿参考价，房屋征收部门根据该价格与被征收人协商确定补偿。选择购买定向定价商品房或产权调换的，还应同时对新建安置商品房基准价进行评估，根据以上补偿价结算差价。

（二）方式二：分户评估补偿价格评估方式

房屋征收部门应根据《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（福建省人民政府令第138号）第十七条规定，委托选定的房地产价格评估机构对被征收房屋进行分户评估，评估结果作为补偿依据，不再按征收补偿方案确定的标准进行补偿。选择分户评估且选择定向定价商品房安置模式或产权调换的，还应同时对新建安置商品房价值进行评估，并计算、结清被征收房屋价值与购换房屋评估价值之间的差价。

被征收人或者房屋征收部门对房屋评估价值有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内向原房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果仍有异议的，可以自收到复核结果10日内向泉州市房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

八、土地及地上物评估的参照标准

（一）若在评估过程中需确定被征收房屋占地面积土地补偿价值，属国有出让土地的，根据安溪县人民政府最接近年度修编的基准地价评估确定被征收房屋占地面积的土地补偿款。属国有划拨土地的，根据安溪县人民政府最接近年度修编的基准地价的70%评估确定被征收房屋占地面积的土地补偿款。属集体土地的，在城区集体土地基准地价发布前，宅基地根据国有土地基准地价的60%评估确定被征收房屋占地面积的土地补偿款，商服用地根据国有土地基准地价的50%评估确定被征收房屋占地面积的土地补偿款；城区集体土地基准地价发布后，根据最接近年度修编的基准地价评估确定被征收房屋占地面积的土地补偿款。

（二）若需确定被征收房屋主体结构、房屋装修（二次）的补偿价值的，可参照附件1、2确定。

（三）征收公告发布前已对房屋进行二次装修的，装修部分按附件2标准或经评估机构确定的价值给予补偿；被征收人在征收公告发布后继续进行房屋装修的部分，不予补偿。

（四）其他类项，如夹层、屋顶层的楼梯间（即楼梯顶端“燕子窝”）以及个别地下室，其层高超过2.2米以上的，按房屋分类重置价评估补偿并按住宅安置；2.2米以下的，按附属物评估补偿，不安置；其他附属物按实际评估计算。

第二部分  住宅和店面补偿安置办法

九、补偿安置方式

包括货币补偿、定向定价商品房安置模式，产权调换三种方式。

选择货币补偿的，必须权属清楚。凡权属不清或有产权纠纷的，必须实行定向定价商品房安置模式或产权调换。

被征收人选择部分货币补偿、部分购买定向定价商品房安置或部分产权调换，则定向定价商品房安置部分可以安置优惠价购买相应建筑面积的商品房，但不予扩购，产权调换部分只按等面积调换，不予扩购。

（一）货币补偿

1.被征收人选择货币补偿的，可以选择按补偿方案相应类别房屋基准价格进行货币补偿，也可以要求进行分户评估，按分户评估结果结合房屋权属认定和处理办法规定进行货币补偿。

2.被征收人选择货币补偿的，对在签约期限内全部选择货币补偿方式、签订协议并按时搬迁的被征收人，按经认定的可补偿面积给予不高于被征收房屋评估补偿金额（不包括装饰及附属物）50%的货币补偿方式奖励。

（二）定向定价商品房安置模式  

1.安置地点

原则上采用就近安置的办法。由负责征收房屋的乡镇政府根据城区规划确定安置地点，并报县政府同意。

2.安置办法

根据《泉州市住房和城乡建设局泉州市自然资源局关于推广定向定价商品房安置模式的通知》（泉建规〔2023〕2号）规定，指将被征收人的补偿权益以货币补偿的方式量化，配套建设特定商品房或指定存量房源，定价面向被征收人销售的安置方式。

（1）可补偿面积的认定和处理办法

根据“购买相应产权面积、差价互补、限量扩购”的原则，被征收人应以最接近被征收房屋产权面积的原则来购买定向定价商品房。原则上被征收人可根据不动产权证、房屋所有权证、土地使用权证等相关有效证明材料确定可补偿面积（持有镇级人民政府及以上单位出具的用地批准手续或购地发票，以及有关契证、解放初的“土地房产所有证”、县镇土地清查手续及发票、房屋拆迁安置协议书等均视为完全产权）；手续不完整或没有手续的，经认定后确定可补偿面积，具体如下：

①住宅

A.持有经认定为合法用地手续的：建一层的，按一层建筑面积乘以2扣除实际安置店面面积认定为安置住宅总面积；建二层的，按二层总建筑面积乘以1.3扣除实际安置店面面积认定为安置住宅总面积；建三层及以上的，按总建筑面积扣除实际安置店面面积认定为安置住宅总面积。

B.用地手续不完整的，凡在征收公告规定期限内，签订征收补偿协议并搬迁腾空的被征收人，原则上按住宅安置的第A点规定的各类标准的70%进行住宅安置；超过时限，且被强制拆除的原则上按50%安置。

C.属二次征收的，建设未完成的，安置面积少于第一次征收安置面积，原则上可按第一次征收安置面积安置。

②店面（或经营性场所）

A.土地使用权证、房屋所有权证或不动产权证等有效证明载明房屋用途为店面的，作为手续完整店面补偿安置。

B.被征收人持有经认定合法用地手续的沿主次干道的住宅，自行改变用途作为商业店面经营，按临街（路）一层进深12米自然间以内确定，超过12米以外的部分及二层以上（含二层）用作商业且与商业店面属同一个产权人及同一个经营者的视为经营性场所。具体如下：

a.未经城市规划部门批准，在2003年6月30日安溪县人民政府《关于严格城区用地规划建设管理的通告》实施前将非经营性用房改为商业店面（或经营性场所），征收时仍在营业的，能提供2003年6月30日前工商营业执照或有效纳税凭证的，可视为经批准的商业店面（或经营性场所）补偿安置。

b.未经城市规划部门批准，在2003年6月30日安溪县人民政府《关于严格城区用地规划建设管理的通告》实施前将非经营性用房改为商业店面（或经营性场所），征收时仍在营业的，不能提供2003年6月30日前工商营业执照或有效纳税凭证的，可按商业店面（或经营性场所）的50%补偿、按非经营性用房安置。

c.未经城市规划部门批准，在2003年6月30日安溪县人民政府《关于严格城区用地规划建设管理的通告》实施后将非经营性用房改为商业店面（或经营性场所）的，按非经营性用房补偿安置。

d.未经城市规划部门批准，套房（商品房、集资房、房改房）改为商业店面（或经营性场所）的，按住宅补偿。

e.以上对于未经城市规划部门批准商业店面的认定，参内镇以2007年8月3日为时间节点。

C.集体土地上选择店面安置的，按照以下标准予以安置：

a.持有政府批准用地手续或有关合法用地手续的，可按不高于房屋占地面积的25%计算予以安置相应面积的一线店面，或按不高于房屋占地面积的35%计算予以安置相应面积的二线店面，或按不高于房屋占地面积的50%计算予以安置相应面积的二层商业。

b.用地手续不完备的，原则上按上述第a点规定的标准的50%进行店面安置。

c.属二次征收的，原安置在主干道（18米宽以上的道路、街道），按其建筑占地面积100%进行安置。

原则上应安置商业店面与住宅不予以置换,若安置店面房源不足，可按1.0㎡应安置一线店面面积转换2.0㎡住宅面积进行安置。

（2）安置套数（间数）的确定

同一被征收人在同一征收项目范围内有多处房屋被征收的，有独立产权登记的，可单独计算安置，否则必须合并安置。

①住宅

选择安置的套房面积应与安置套房面积最为接近。在取整数选择可安置的套房后，若剩余可安置面积超过50 ㎡且大于可继续选择的套房面积50%（含）的，可再选择一套面积与剩余可安置面积最接近的套房进行安置，否则必须选择货币补偿。

②店面（或经营性场所）

原则上安置店面应选择同一安置小区，并且应选择最接近被征收房屋产权面积的。在取整数间数选择可安置的店面（或经营性场所）后，若剩余可安置面积超过25㎡且大于可继续选择的店面（或经营性场所）面积50%（含）的，可再选择一间面积与剩余可安置面积（或经营性场所）最接近的店面进行安置，否则必须选择货币补偿。

（3）结算办法

①所选住宅、店面（或经营性场所）面积少于或等于可购买面积的按优惠价结算。

②所选住宅面积超过可购买面积的，超过部分在10㎡（含）以内的，按优惠价结算；超过部分在10㎡-30㎡（含）的，按扩购优惠价结算；超过部分在30㎡以上的，按市场价结算。

③所选商业店面（或经营性场所）面积超过可购买面积的，超过部分在5㎡（含）以内的，按优惠价结算；超过部分在5㎡-10㎡（含）以内的，按扩购优惠价结算；超过部分在10㎡以上的，按市场价结算。

④可安置住宅、店面（或经营性场所）面积超过所选房屋面积的，超过部分参照第十一条给予货币补偿，店面（或经营性场所）可转换住宅安置。

⑤被征收房屋中原有的水、电、电话（宽带）、有线电视等在安置房中给予配置。电话（宽带）、有线电视的迁移费按每项100元补偿。迁移手续由用户自行办理。

（三）产权调换

依法实行房屋等价置换，指以被征收房屋评估价值和用于产权调换的新建安置房源的评估价值，实行两者的价值置换，并按照“多还少补”的原则结算差价。

安置地点、可调换安置房面积的确定参照定向定价商品房安置的做法，但选择产权调换的，不再享受优惠奖励措施，被征收人应按新建安置商品房源的评估价进行结算，互补差价。

十、搬迁过渡办法

（一）住宅

1.搬迁补助费。按被征收人房屋产权面积计算，标准为不高于12元/㎡·次，被征收人选择货币补偿的，发放一次搬迁费；被征收人选择定向定价商品房安置或产权调换的，再发放一次搬迁费。

2.临时安置补助费

（1）过渡方式：采用被征收人领取临时安置补助费自行过渡。

（2）补助标准：根据房屋所在土地级别划分，Ⅰ级按不高于10元/㎡·月的标准进行补助，Ⅱ、Ⅲ、IV级按不高于8元/㎡·月的标准进行补助。选择定向定价商品房安置或产权调换的，按被征收人住宅产权面积（扣除货币补偿的面积）计算，临时安置费自被征收人签订协议并腾空房屋之日起，至交房公告规定的被征收人办理缴款及交房相关手续的时间止。选择货币补偿或现房产权调换的，一次性给予六个月的临时安置补助费。

（3）过渡期限：选择定向定价商品房安置或产权调换的，原则上过渡期限不得超过36个月，属非被征收人的责任，造成过渡期限超出规定期限的，对自行过渡的被征收人，从逾期之日起，按两倍标准发放住宅临时安置补助费；对使用过渡周转房的，从逾期之日起，按标准发放住宅临时安置补助费。

（二）店面（或经营性场所）

按被征收人商业店面产权面积（扣除货币补偿的面积）发给一次性三个月租金补助费和六个月停产停业损失补偿费，根据房屋所在土地级别及位置划分补助标准，详见下表。

商业店面搬迁过渡补助标准

标准(元/㎡                ·月) 土地级别	一线店面		二线店面及经营性场所
	租金补贴	停产停业损失费	租金补贴	停产停业损失费
Ⅰ级	150	75	75	38
Ⅱ级	90	45	45	23
Ⅲ、IV级	60	30	30	15

第三部分 企业补偿安置办法

十一、补偿方式

（一）企业厂房征收全部实行货币补偿，实行土地、房屋分开计算，合并结算。

（二）企业用地手续完整的，属国有土地的，根据安溪县人民政府最接近年度修编的基准地价结合建筑物评估价确定被征收厂房补偿金额；属集体土地的，根据安溪县人民政府最接近年度修编的基准地价的70%结合建筑物评估价确定被征收厂房补偿金额；企业用地手续不完备的，按地上建筑物评估价确定被征收厂房补偿金额。

十二、搬迁过渡办法

（一）搬迁补助费：按被征收厂房建筑面积不高于8元/㎡计算给予补助。特殊设备搬迁费按实际情况商定或评估确定。

（二）停产停业补助费：因征收造成工厂停产、停业的，按被征收厂房建筑面积不高于12元/㎡·月计算，一次性给予6个月的补偿。

第四部分房屋产权问题处理办法

十三、各房屋征收实施单位在完成房屋征收后，应负责统一收集被征收人的原土地使用权证、房屋所有权证或不动产权证，统一报送县不动产登记中心，集中批量办理不动产权注销登记手续。

十四、房屋产权关系不清，产权人下落不明或由他人代管的房屋必须实行产权调换的安置方式。征收前应采取证据保全公证，并依照不改变房屋权属人、房屋用途，按证据保全的产权面积进行安置，所选安置房面积原则上应等于应安置面积，并差价互补。

十五、被征收房屋有产权纠纷、信托、典当或有抵押的，被征收人和征收实施单位应理清权属后，方予以征收补偿。

十六、被征收当事人对具体项目征收补偿方案补偿形式、补偿金额、安置面积、安置地点等经协商达不成协议的，需报请县人民政府作补偿决定的，由征收部门按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《福建省土地管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》等规定依法选定评估机构，对具体被征收房屋和安置商品房进行分户评估，被征收人不再享有本方案的奖励优惠条件。

第五部分  附则

十七、祠堂、庙宇、古大厝等特殊非住宅建筑物补偿，涉及电力、通信、广播、电缆（含军用光缆、电缆）等公共设施迁改补偿事宜，分门别类进行协商补偿，或聘请有资质的评估机构评估，按评估报告确认补偿金额给予补偿。

十八、奖惩办法

(一)为确保项目顺利推进，在规定时间内完成搬迁腾空并签订征收补偿协议的按下列办法给予奖励：

1.被征收人在规定的最后搬迁期限内签订征收补偿协议并将原房屋腾空交付拆除的，可给予每产权户不高于被征收房屋补偿金额（不包括二次装修及附属物）20%的货币奖励。

2.被征收人家庭符合我县廉租房保障对象资格的，选择产权调换的，其自有房屋的建筑面积人均不足20㎡，按20㎡给予安置，其补差价可予减免；安置房人均建筑面积超过20㎡以上部分的应按规定交纳房款及结算价差。

（二）凡在征收公告规定的征迁期限内未能完成搬迁腾空签订协议的，被征收人除不再适应本方案的优惠、奖励办法外，选择产权调换等面积安置的按安置价结算，超面积安置部分按市场价结算。

（三）凡被实施强制征迁的房屋，除了不再适应本方案的所有优惠奖励办法外，同时执行以下条款：

1.取消被执行人的安置店面及住宅选择权，由征收人直接指定给予安置。

2.指定安置的店面及住宅面积不得超过应安置面积。

（四）对采用不法手段骗取补偿或补助的当事人，要依法追究法律责任，并追回非法所得。

（五）企业厂房征收补偿不享受奖励条款。

十九、被征收房屋重置价标准、二次装修项目补偿计价标准、搬迁补助标准由安溪县住房和城乡建设局、安溪县自然资源局会同安溪县财政局核定，每两年公布一次。

二十、各相关乡镇的征收项目需根据本指导意见拟定征收补偿方案。本意见未尽事宜，按有关法律法规规定处理。

二十一、本意见解释权归安溪县住房和城乡建设局、安溪县自然资源局。本县（含各乡镇）原有规定与本指导意见不一致的，按本指导意见执行。

二十二、本意见自2024年1月1日起施行，有效期至2025年12月31日止。《安溪县城区规划区范围内征用集体土地私人住宅补偿安置规定》（安政综〔2011〕81号）、《安溪县城区规划区范围外征用农村集体土地房屋拆迁补偿安置实施意见》（安政综〔2011〕82号）、《安溪县人民政府办公室关于印发<安溪县国有土地房屋征收搬迁过渡补助标准（暂行）>的通知》（安政综〔2012〕198号）同期废止。

 

附件：1.被征收房屋建筑重置价

2.被征收房屋装修分类及补偿单价表

 

 

 

 

 

 

 

附件1        

被征收房屋建筑重置价

建筑结构	框架	石混砖混	砖木	土木	临时搭盖
重置价  （元/㎡）	1500	1200	850	550	250
注：1.重置价可作为各类房屋评估的建筑成本价； 2.实际补偿金额为乘以房屋成新率后的数额。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

附件2：

被征收房屋装修分类及补偿单价表

单位：元/㎡

类别	补偿金额	主要特征
一档	600	外墙三面以上条形瓷砖、砌清水砖或同档次外墙装饰； 塑钢或铝合金窗，不锈钢防盗网； 入户门为防盗门，室内实木门； 楼梯为实木扶手，知名品牌缸砖或同档次石板材踏步； 楼地面为知名品牌缸砖或木地板、花岗岩； 内墙面为ICI涂料粉刷、木墙裙、局部贴墙纸，局部有造型； 天棚为木吊顶、四周角线，带灯座(较豪华）； 室内设有不可移动组合式壁柜； 厨房楼地面缸砖、花岗岩，瓷砖墙面，铝塑板吊顶，整体橱柜； 卫生间楼地面防滑砖，瓷砖墙面，铝塑板吊顶，知名品牌卫生洁具； 水电设备齐全。
二档	500	外墙两面以上条形瓷砖、砌清水砖或同档次外墙装饰；塑钢或铝合金窗，防盗网； 入户门为铁门，室内木质门或其他同档次室内门； 楼梯为普通扶手，普通缸砖或同档次石板材踏步； 楼地面为普通花岗岩或缸砖； 内墙面为ICI涂料粉刷、瓷砖墙裙，木质墙裙，局部有造型； 天棚为木吊顶或涂料粉刷天棚，带灯座； 室内设有部分不可移动壁柜； 厨房楼地面地板砖，瓷砖墙面，普通吊顶，普通橱柜； 卫生间楼地面防滑砖，瓷砖墙面，普通吊顶，普通卫生洁具； 水电设备齐全。
三档	400	外墙一面以上条形瓷砖、砌清水砖或同档次外墙装饰；铝合金窗； 入户门为铁门，室内木质门或其他同档次室内门； 楼梯为普通扶手，普通缸砖或同档次石板材踏步； 楼地面为普通瓷砖； 内墙面普通涂料粉刷； 天棚为涂料粉刷，四周角线，普通照明灯； 厨房楼地面地板砖，墙面部分瓷砖，普通吊顶，普通灶台； 卫生间楼地面防滑砖，瓷砖墙面，普通吊顶，普通卫生洁具； 水电设备齐全。
四挡	300	外墙水泥砂浆勾缝； 木窗； 入户门为铁门，室内普通门； 楼梯普通缸砖或同档次石板材踏步； 楼地面为普通瓷砖； 内墙面普通涂料粉刷； 天棚为普通涂料粉刷，简易照明； 厨房楼地面普通瓷砖，墙面粉刷，简易灶台； 卫生间楼地面普通防滑砖，墙面部分瓷砖，简易卫生洁具； 水电设备齐全。
五档	200	外墙水泥砂浆勾缝；木窗; 入户门为简易铁门、室内简易门； 楼地面为普通瓷砖或斗底砖； 内墙面及天棚简单粉刷或部分粉刷； 厨房简易灶台，卫生间简易洁具； 简单水卫电照。
六档	0	毛坯房
1.区分装修档次应根据材料档次、做工精细度等因素综合判断。 2.分户评估的，不再享受奖励。