一、制定的背景和依据

（一）制定的必要性和可行性

1.《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）提出：“城镇开发边界内，以及人均土地少、不能保障‘一户一宅’的村庄，可以探索通过建设‘农民公寓’或‘农民住宅小区’等方式，保障农村村民实现户有所居。

2.泉州市人民政府办公室印发《关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号），提出稳妥有序推进农村村民集中建房工作，要求各县（市、区）制定出台符合本地实际的农民公寓建设管理意见或实施方案。

3.原《安溪县农村村民集中建房工作实施方案》（安政办规〔2023〕12号）中关于“配套用房，由建设主体申请统一办理不动产权证，权利人登记在建设主体名下”的规定与上位法的规定不一致，应依法予以纠正。

（二）制定依据

1.《中华人民共和国土地管理法》；

2.《中华人民共和国城乡规划法》；

3.《中华人民共和国建筑法》；

3.《福建省土地管理条例》；

4.《福建省实施<城乡规划法>办法》；

6.《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）;

7.《福建省农业农村厅、福建省自然资源厅、福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）；

8.《福建省人民政府关于印发<福建省农村村民住宅建设管理办法>的通知》（闽政办〔2011〕189号）；

9.《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）。

二、制定过程

（一）起草单位

牵头单位：县农业农村局。

参与单位：县自然资源局、住建局等县有关单位。

（二）制定及征求意见过程

于2024年3月18日-4月2日向社会公众、乡镇、县有关单位等征求意见，共收到意见建议4条，部分采纳1条、不予采纳3条。

（三）合法性审查的经过和情况

征求意见后经修改完善，2024年4月16日形成形成《工作方案（法律审查送审稿）》，报县司法局法律审查。2024年4月19日，县司法局对该规范性文件进行了合法性审查，提出无法律意见，并提示根据《泉州市行政规范性文件管理规定》(泉政规(2022)3号)第(三十二)项的要求，此文应报县政府常务会议集体审议，县农业农村局采纳了审查意见后形成《工作方案（送审稿）》报县政府常务会议集体审议研究。

（四）会议研究及签署情况

《安溪县人民政府办公室关于印发安溪县农村村民集中建房工作实施方案的通知》于2024年4月29日经县政府常务会研究，原则通过，5月11日经刘永强县长完成签发文。

三、主要内容

（一）主要的制度设计和内容

主要根据《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）文件，根据实际进行具体的细化，具体包含指导思想、基本原则、实施流程、规划建设管理、组织架构及职责分工、政策扶持引导、其他要求、有效期等八部分内容。

（二）涉及自然人、法人和非法人组织权利义务内容的规定和依据及相关细化内容。

《实施方案》明确及细化指导思想指导思想、基本原则、实施流程、规划建设管理、组织架构及职责分工、政策扶持引导、其他要求、有效期及其他内容，内容如下：

1.提出指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真落实市县盘活利用低效用地试点工作方案要求，遵循“规划先行、政策引导、镇村统筹、村民自愿”的思路，以解决农村村民住房困难和集约节约用地为落脚点。同时明确农民公寓为农村村民在农村集体土地上集中建设单元公寓式住宅、农民住宅小区。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第一大点。

2.提出基本原则。一是规划先行、因地制宜、合理布局。二是节约集约、建新拆旧、盘活存量。三是村民自愿、镇村统筹、依法依规。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第二大点。

3.提出实施流程。

①明确农民公寓的建设主体，可以是村集体，也可以是由乡（镇）牵头成立的统一建设机构，定向供给本村集体经济组织符合条件的成员。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第四点第（一）点。

②明确建设方案编制。由建设主体完成建设方案编制，村委会或村集体经济组织（以下简称村级组织）召开村民代表会议或村集体经济组织成员代表会议对建设方案进行议事决策，并将决策事项及对象审核材料公示15个工作日。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第四点第（一）点、《福建省农业农村厅、福建省自然资源厅、福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）第二大点。

③明确建设方案上报。村级组织向所在乡镇提交申请材料，由乡镇农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制召集人组织对建设方案内容进行审核，征求县农业农村局、住建局、城管局、水利局、交通局、安溪生态环境局、公路分中心等相关部门意见，并报送县资源局组织技术性审查，修改完善后，由乡镇政府向县政府提出项目建设请示。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第四点第（二）点、《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）第三点。

④明确项目立项（备案）。农民公寓项目经县政府同意后按照规定向县发改局提出建设立项（备案）申请，经县发改局审核后对项目进行立项（备案）。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第四点第（二）点。

⑤明确规划用地审批。审查及备案通过后，由乡镇人民政府或相关职能部门向建设主体核发《乡村建设规划许可证》或《建设工程规划许可证》和《农村宅基地批准书》。如项目建设地块涉及使用林地、农用地的，应由乡镇人民政府先行向县林业局、资源局申请办理林地审批、农转用审批等手续。主要依据：《福建省人民政府关于印发<福建省农村村民住宅建设管理办法>的通知》（闽政办〔2011〕189号）第十七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第五款、《中华人民共和国森林法》第三十七条第一款。

⑥明确建设施工监管。建设主体应依法向县住建局办理施工许可证，纳入法定工程质量安全监督体系。乡镇人民政府要作为实施监管的第一责任主体，要监督落实建筑工程项目建设单位项目负责人、勘察单位项目负责人、设计单位项目负责人、施工单位项目经理、监理单位总监理工程师五方主体责任，切实做好项目全过程的管理、监督和服务工作。主要依据：《中华人民共和国建筑法》第七条、《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第四点第（三）点。

⑦明确竣工验收。农民公寓项目建设完工后，由建设主体报乡镇人民政府按照建设工程竣工验收相关规定向相关职能部门申请验收。未通过验收的，由相关职能部门、乡镇人民政府下达整改通知书，限期整改。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第四点第（三）点。

⑧不动产登记。入住农民公寓的农村集体经济组织成员持《农民公寓参建（入住）申请审批表》、验收合格意见等材料办理不动产登记，也可委托建设主体统一办理。未申购分配的预留住房要确权到村集体。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第五点第（四）小点。

4.提出规划建设管理。一是规划要求，二是用地管理，三是建设要求，四是房源管理。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第五点。

5.五是提出组织架构及职责分工。①组织架构。县级成立安溪县农民公寓建设工作领导小组，统筹协调及指导全县农民公寓建设工作。县政府分管领导任组长，县农业农村局、资源局、住建局主要领导为副组长，下设办公室挂靠县农业农村局，由县农业农村局会同县资源局、住建局、城管局等单位统筹推进相关工作。乡镇由农村宅基地和村民住宅建设管理工作协调机制统筹协调农民公寓建设工作，协调机制办公室承担农民公寓建设日常工作。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第七点第（五）小点，《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）第三点。②明确村委会、乡镇政府、县农业农村局、资源局、住建局等县有关部门职责分工。主要依据：《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条、《福建省人民政府关于进一步加强农村宅基地和村民住宅建设管理的若干意见（试行）》（闽政〔2021〕2号）第九点、《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第四点第（一）点、《福建省农村村民建房质量安全和建筑风貌管理规定》（闽建〔2023〕2号）第五条。

6.提出政策扶持引导。一是土地房产政策。二是费用减免政策。三是资金筹措政策。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第六点。

7.提出其他要求。一是农民公寓建设项目应进行公开招投标，项目资金收支情况由乡镇人民政府负责监管。二是农民公寓严格落实“一户一宅”政策，严禁出现“小产权”现象。禁止借农民公寓项目建设名义，将农村集体建设用地流入市场用于商业房地产开发；禁止将农民公寓出售给本集体经济组织成员以外的人员；禁止通过租赁、租借等名义长期将农民公寓提供给本集体经济组织成员以外的人员。三是明确本方案不适用县政府所在地镇（凤城镇）及开发区区域内的建设用地。四是明确本方案未明确事宜，按照国家、省、市有关政策规定执行。施行期间与国家、省、市及有关上级部门出台新规定、新政策相冲突的，以国家、省级、市级及有关上级部门的规定为准。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第七点。

8.提出有效期至2026年12月31日。主要依据：《泉州市人民政府办公室关于有序推进农村村民集中建房工作的实施意见》（泉政办规〔2023〕5号）第八点。

9.其他相关内容：①明确农民公寓参建（入住）对象及条件。主要依据：《福建省人民政府关于印发<福建省农村村民住宅建设管理办法>的通知》（闽政办〔2011〕189号）第十一条。

②明确农民公寓建设强度管控。符合国土空间规划、村庄规划等相关规划要求，农民公寓宜建设多层、中高层住宅，一般建筑高度不超过27米，确有安置困难等客观原因需建设高层住宅的，可放宽至18层。农民公寓项目建设指标参照《福建省城市规划管理技术规定（2017版）》《泉州市城市规划管理技术规定（2018年版）》执行。主要依据：《福建省城市规划管理技术规定（2017版）》《泉州市城市规划管理技术规定（2018年版）》。

（三）对上位法和有关规范性文件所作出的具体细化和创设性规定的内容和理由

无。

（四）其他需要说明的问题

无。  

四、咨询渠道

咨询单位：安溪县农业农村局

联系电话：0595-23232037